Kurz gesagt
Für PV-Anlagen gibt es keine eigene gesetzliche Definition des Verkehrswerts. Sachverständige übertragen den Begriff aus § 194 BauGB sinngemäß. Weil sich Anlagen kaum vergleichen lassen, wird der Verkehrswert fast immer aus dem Ertragswert abgeleitet und am Markt plausibilisiert.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
- Prüfung vor Ort: Sichtprüfung, Thermografie, bei Auffälligkeiten Elektrolumineszenz und IV-Kennlinie. Ergebnis: tatsächlicher Zustand und Mängelliste mit Kosten.
- Ertragsanalyse: Zählerstände und Monitoringdaten der letzten Jahre gegen Einstrahlung und Planung.
- Vertragsprüfung: EEG-Status, Vergütungssatz, Direktvermarktung, Dachpacht, Versicherung, Wartungsvertrag.
- Ertragswert: Barwert der Überschüsse bis zur Stilllegung mit offen gelegtem Zinssatz.
- Marktanpassung: Abgleich mit Transaktionen vergleichbarer Anlagen, Zu- oder Abschläge für Mängel, Vertragsrisiken und Marktgängigkeit.
- Sensitivitätsanalyse: Wie stark reagiert der Wert auf Ertrag, Zins, Erlöse nach EEG und Nutzungsdauer?
Wann brauchen Sie den Verkehrswert?
| Anlass | Wer fragt | Besonderheit |
|---|---|---|
| Kauf oder Verkauf | Käufer, Verkäufer, Berater | Grundlage der Preisverhandlung |
| Finanzierung | Bank | Beleihungswert und Residualwert zum Laufzeitende |
| Erbschaft und Schenkung | Erben, Finanzamt | Stichtag ist der Todestag bzw. die Schenkung |
| Scheidung | Ehegatten, Familiengericht | Zugewinn: Wert zu zwei Stichtagen |
| Insolvenz | Insolvenzverwalter, Gläubiger | Fortführungswert gegen Zerschlagungswert |
| Entnahme, Umstrukturierung | Steuerberater, Wirtschaftsprüfer | Teilwert oder gemeiner Wert nach Steuerrecht |
| Rechtsstreit | Gericht, Parteien | nachvollziehbare, gerichtsfeste Herleitung |
Warum der Verkehrswert vom Ertragswert abweichen kann
Der Ertragswert rechnet mit dem Erwartungswert. Ein Käufer rechnet mit Risiko: unklare Dachverträge, fehlende Unterlagen, ein Wechselrichter ohne Ersatzteile, ein Netzbetreiber, der die Zählerwechsel verschleppt. Solche Punkte senken den erzielbaren Preis, auch wenn die Anlage technisch einwandfrei läuft. Umgekehrt zahlen Käufer für gut dokumentierte Anlagen mit langer Restvergütung oft einen Aufschlag. Diese Marktanpassung weisen wir im Gutachten gesondert aus.
Häufige Fragen
Was ist der Verkehrswert einer PV-Anlage?
Der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften und dem Zustand der Anlage zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Wie lange dauert ein Verkehrswertgutachten?
Bei einer einzelnen Anlage mit vollständigen Unterlagen meist zwei bis vier Wochen ab Ortstermin. Fehlende Ertragsdaten oder Verträge verlängern die Bearbeitung.
Welche Unterlagen werden gebraucht?
Inbetriebnahmeprotokoll, Einspeiseabrechnungen oder Zählerstände der letzten Jahre, Datenblätter von Modulen und Wechselrichtern, Wartungsnachweise, Verträge (Pacht, Direktvermarktung, Versicherung) und Unterlagen zu Schäden oder Reparaturen.